关于REITs，国内甚至是国外，都存在很多认识上的误区。传统上REITs被房地产投资者视为股票，而被股票投资者视为怪异的房地产。本文内容主要引自宋光辉等所译之《REITs：房地产投资信托基金》一书，本文列举了关于REITs认识上的五大误区，供读者参考。
误 区 一：REITs是房地产物业的打包
这一误区，可能兴起于许多年以前投资者关于背运的房地产有限合伙基金的经验，是在过去REITs无法吸引大量投资者的重要原因。尽管许多最早的REITs确实从很多方面来看，是一些物业的组合或是“房地产共同基金”，但是在如今，他们已经不仅仅只是这些东西了。
今天的REITs不仅仅是房地产的组合了，他们是完整的商业房地产组织，能够通过多种方式创造价值而不是仅仅被动持有物业。
如今的绝大多数REITs，首先都是活跃的，能动性强的房地产商业组织，其次是投资信托。他们远不是物业的一些组合那么简单。他们的管理受到管理团队自己持有股份和其他利益的高度激励。他们在自己理解深刻的区域或是他们认为自己能够成功的区域从事扩张进行周密的计划，而且他们经常能够为这些扩张获得所需的资本。他们通过提供创新和成本节约的服务努力尝试去加强和承租人的关系。
误 区 二：房地产是高风险的投资
很奇怪，许多人会认为房地产是高风险的且由于物业价值下滑和承租人违约而可能损毁家庭净资产的绝大多数价值的投资。近来的单户房屋持有人的难题可能加强了这一信念。而且，他们推测，如果房地产投资是风险性的，那么REITs投资也肯定是风险性的。
房地产和REITs投资风险的三种关键因素是：债务杠杆、缺乏分散性及资产或机构管理的质量（包括选择持有的资产和物业地点）。
债务杠杆。债务杠杆在房地产领域，无论是对于个别物业或是大型的公开REITs，和其他任何投资的杠杆没有区别。运用的债务融资越多，潜在收益或损失也就越大。房地产投资通常有很高的债务杠杆，但是是高杠杆而不是房地产本身，才是最大的风险。
再一次，对于其他投资适用的规则同样适用于REITs。分散化降低风险。缺少分散化会为物业持有投资策略带来真正的风险，但是该风险并不是来自于房地产本身。合适的分散化应当是每个投资者的座右铭，甚至是在每个不同资产类别中也是如此。当一个个别的REITs遭遇困境时，投资者有时粗率的得出结论，认为REITs作为一种资产类别风险非常高。然而，没有人会因为一个龙头股票的价格崩塌就会指责整个股票市场。
管理问题。当然，REITs还存在管理问题。房地产像其他所有类型的投资一样，不能够只是简单的购买并且置之不理。它需要积极的有力的管理。优秀的REITs管理团队能够为并购或持有挑选出未来可能升值而不是贬值的房地产。
误 区 三：房地产作为抵抗通胀的手段价值显著
房地产只是建筑和土地，像所有其有形资产一样（无论是铜、油、黄金、或甚至废铁），它的价值将会出现上涨和下降。预期的通货膨胀将影响房地产的价格。然而，通货膨胀只是因素之一。其他的因素还有空间的供给和需求、全国和本地的经济形势、利率、其他资产和投资的回报预期、重置成本、就业市场、消费者支出、新的个人和企业投资的水平、政府政策和甚至是战争。
产生房地产是通胀之盾的认识误区的部分原因来自于房地产碰巧在1970年代的通胀时代表现良好。而当时股票的表现却差强人意。然而，这仅仅是一个巧合，或是可能来源于投资心理变化的驱动。根据由Ibbotson Associates出版的1995年的股票、债券、国债和通胀年度报告，权益型资产在很多年以来是非常好的抗御通胀的投资工具。房地产也是。
商业建筑的价值直由很多因素决定，包括物业净运营收入（当期或是预期），地点、重置成本、通行的利率、信贷可获得性及其成本、年份和状况、新的竞争性物业的预期供给、保持物业吸引力所需的资本支出、物业出租率和承租人的质量。这些因素随着不同的市场力量而波动。预期的通货膨胀率只是其中因素之一。
让我们将重点放在通胀是如何影响房地产价格的上面。物业的价格经常是部分的由将其现有或是预期的年度净经营收入（或是使用其倒数资本化率）乘以一个乘数因子而得到，但是该因子（或资本化率）经常会出现波动。一些人会争辨，在通胀时期，购买者将会为物业支付更高的价格或是接受一个更低的资本化率。由于投资者视房地产为“硬资产”，像原油和其他大宗商品一样，如果他们察觉到加速的通胀将会带来更高的租金率的话，他们可能愿意为每一美元的运营收入支付更高的乘数因子。
反对的观点则认为资本化率可能的确受到通货膨胀的影响，但是却是相反的影响。更高的通货膨胀率将经常驱高利率，而这接着会增加物业投资者的回报率要求，从而会增加要求的资本化率，因此将降低物业在销售时的价格。相反的是，物业价值甚至在没有任何通胀的情况下上涨。物业价值在2003年到2005年无疑是上涨了，而当时通胀处于一种很温和的水平。物业价值在2010年出现反弹，而当时几乎没有通胀。
因此，市场因素如供给和需求，以及利率等，在决定物业价值的时候，几乎总是比通胀要更加重要。REITs投资者需要更多的关注市场形势、信贷市场、现金流和管理团队的能力而不是通货膨胀。
误 区 四：REITs表现被REITs持有物业锚定
由于REITs全部是与商业房地产有关，他们的业绩表现和投资回报将与这些广泛的商业房地产市场紧密相联。但是事情总不会一直如此简单。
如果自由现金流量能够以平均2%到3%的速度上涨，当经济以一个温和的步子前进时，或许能够最小的债务杠杆达到4%的增长。而如果平均股息收益率接近4%（根据NAREIT的数据，在2010年末，所有REITs的股息收益率平均为4.23%，而权益型REITs的平均股息收益率为3.54%），平均约8%的年化总回报是一个合理的预期。这种类型的回报相比其他拥有相似风险的投资而言，非常有竞争力。
但是，REITs投资回报并不是一直锚定在他们持有的物业的回报之上。我们已经看到，在REITs行业的历史上，在多个房地产周期里，REITs的业绩表现和盈利能力能够超越绝大多数商业房地产市场的可得回报。
REITs组织在一些时候，能够利用竞争性的房地产市场提供的有利机会。精明的REITs管理团队视困难形势和甚至是承租人破产的情形为价值创造的增长的机遇。这一现象在1990年代早期最为明显，当时房地产市场一片狼藉，但是许多REITs组织能够以非常导常的低廉价格购买高质量的资产。National HealthProperties和Health Care Properties（如今是HCP Inc）当时能够以16%到18%的收益率从Resolution Trust Corporation那里购得由护理房屋抵押担保的贷款。一些公寓持有人，如United Dominion（如今是UDR Inc）进行购物狂欢，从处于困境中的出售者那里购买了巨量的公寓小区。
许多希望在2010年的出现相同的情形，这是由于大衰退导致的损害和因为CMBS市场在前十年里过度地增长和过度激进的贷款发放操作而产生的巨量处于水位线之下的贷款。然而，由于非常低的利率和贷款人不愿意和处于困境中的借款人打交道（不愿意核销未担保贷款的价值），加上大量的资本等待利用困境中的房地产机遇，这一情况并没有如预期那样出现。
一个管理良好的RETIS能够利用疲软市场出现的机会的程度，取决于可以获得的资本的数量和成本、市场的疲软程度以及其他购买者的竞争程度。许多REITs，尤其是那些有充足廉价的资本渠道的REITs，经常能够通过一些系列新物业开发、物业并购来为他们的份额持有人创造价值。当房地产空间市场有利的时候，巨量价值被那些有天份的物业开发者们创造出来。
因此，在REITs上的投资回报并不局限于其物业的实际回报。尽管，有时REITs管理团队行差踏错，会损害其份额持有人的价值并且导致的股票表现要差于其组合内的物业，然而，更经常出现的情形是反过来，这可由NAREIT和Townsend Group提供的业绩表现数据予以确证。
总结而言，尽管REITs股票的长期业绩不会偏离商业房地产的业绩太多，他们未被锚定在商业房地产上面，而能够为其投资者带来更大的回报，尤其是在机遇非常的时间段里。例如，当REITs能够获得资本的途径给予他们一个竞争优势的时候。与直接持有房地产的人不同，RETIs享受了在多数环境下的外部增长前景。最后，由于商业房地产和REITs的不同的价格周期，那些在一些人不想拥有REITs的时候购买REITs股票的人能够积累一些特别好的回报。
误 区 五：REITs股票是投资载体
你有多经常会在财经杂志或本地报纸的个人金融板块读到“现在是进入（或退出）REITs的时机”。这一问题似乎从未远去。为什么他会被如此频繁的问起？我坚信这是因为REITs遭遇的另一个迷思：那就是他们就像商品一样，是一些必须选择合适的市场时机进行交易才能获得盈利的股票。
尽管一些投机者会可能偶尔如此操作，REITs股票最后是被交易而不是被持有的信念，是一个危险的认识误区。该种误区基于一些假定，全都是错误的。
这些假定包括：
（1）REITs股票，像商品股票一样，如果想要得到较好回报，必须要能够在合适的时间购买并出售他们。
（2）房地产和REITs股票价格、市场形势、利率、资本市场和投资者心理能够被机敏的投资者提前预料并且计算。
（3）购买并出售这些危险的小魔鬼的目标是获得大的盈利并回避同样大的损失。
错！错！错！
首先，REITs股票不需要频繁的购买和出售。事实上，他们是终极购买并持有型的投资。REITs的50%的回报来自于股利，因此投资者获得报酬并且等待股票价格随着盈利、股利和净资产价值增长而上涨的额外回报到来。REITs是对于耐心的长期投资者真正有吸引力的投资。
第二，多数财富是由购买并持有优秀公司的股票的投资者创造的，比如巴菲特。交易者和择时者能够在股票市场持续赚钱，几乎没有什么例证。这在REITs世界里同样正确。
最后，多数严肃的投资者不是为了获得快速和可观的资本利得而投资REITs，就像有些在技术、生物或自然资源股票上那样。REITs股票最适合那些寻求股利收入和温和价格升值的投资者。REITs的价格会随着现金流和资产价值的增加而上涨，而且他们和其他资产类别只有很小的相关性。那些处理REITs最佳的投资者是那些有最大的耐心、愿意持有渡过偶尔的熊市并且不期望会击中纪录的投资者。
延伸阅读：租赁市场可获更多融资支持
目前中国已经迎来“大资管”时代，但产品的创新依然面临挑战，资管行业存在产品同质化的问题。REITs作为一种新的投资类型，具有较高的收益风险比，并且与其他金融资产的相关性较低。REITs相对于普通ABS产品可以更好地发挥自己的公募特性、拓宽资金来源渠道、增加产品流动性。
前言
去年年底至今，中央文件已两次提到推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”。在大力支持租赁市场发展的大背景下，10月13日，首单长租公寓资产类REITs——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”在深交所获批，拟发行金额为2.7亿元。10月23日，“中联前海开源——保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”（以下简称“保利租赁住房REITs”）在上交所审议通过，成为国内首单央企租赁住房REITs。本次专项计划采取分期发行方式，发行总额不超过50亿元，首期发行在6个月内完成，其余各期在24个月内完成，产品期限18年。
申万宏源证券分析师孟祥娟认为，近期的租赁住房类REITs破冰为租赁市场轻资产运营模式的发展提供了样本，通过REITs产品实现资金回收，解决租赁住房回收期长、资金流压力大的瓶颈，为在推动“租售同权”大背景下我国房企转型“出售+持有租赁”并重的模式提供融资支持。
“目前中国已经迎来‘大资管’时代，但产品的创新依然面临挑战，资管行业存在产品同质化的问题。REITs作为一种新的投资类型，具有较高的收益风险比，并且与其他金融资产的相关性较低。REITs相对于普通ABS（资产证券化）产品可以更好地发挥自己的公募特性，能够拓宽资金来源渠道，增加产品的流动性。”中信证券分析师余经纬表示。
基础资产优质、避税优势驱动REITs发展
房地产投资信托基金（REITs）是一种专门投资于房地产行业的投资基金。它通过公开募集资金，交由专业投资管理机构运作，并将基金资产投资于房地产产业或项目，来获取投资收益和资本增值。它是资产证券化的一种，一般需要基础资产具有持续稳定的现金流，因而REITs标的通常为写字楼、商城等地产。
据Wind统计，自1960年第一个REITs在美国出现以来，REITs产品在过去几十年中获得了迅猛发展，在海外发达经济体中，REITs已在各自的股市市值和整体资本市场中占有重要地位。目前，全球有30多个国家和地区推出了REITs产品，其规模已经从1990年的89亿美元增加到2015年底的1.9万亿美元。
参考美国房地产投资信托基金协会（NAREIT），国外标准的REITs按资金的投向可以分为权益型、抵押型和混合型REITs。权益型REITs真正投资并拥有房地产，收益既来源于房屋的租金，也来源于资本增值。抵押型REITs投资于房地产抵押贷款或购买抵押贷款支持证券，收益主要来源于利息和手续费，通过投资参与型抵押贷款也能获取部分资本增值。混合型REITs则同时包含两类业务，按组织形态可以分为契约型和公司型REITs。
此外，按投资人能否赎回，REITs可以分为封闭式REITs和开放式REITs。按基金的募集方式，可以分为公募型REITs和私募型REITs。
REITs的成立避免了重复征税的问题，其被视为收入传递的工具而在企业层面免征所得税，投资者仅需要在实现个人收益时缴纳个人所得税。“REITs可以以分配股息来缩减税前净收益，换句话说，若REITs将所有应税收入支付给份额持有人，公司将无需缴纳公司税。可以说这种税率的优惠极大地促进了REITs的发展。”孟祥娟说。
过低的回报率制约我国REITs发展
据介绍，新派公寓REITs是我国首例长租类REITs，基础资产优质。新派公寓通过成立赛富不动产基金于2013收购了位于北京国贸核心区域的70年住宅产权物业，全面改造后打造成白领长租社区，而得益于高质量的基础资产，此次REITs优先级在无第三方信用支持的情况下获得了AAA评级。“该REITs从项目正式立项到批准只用了不到20天的时间，体现了对于优质长租类REITs推行的高效率。”孟祥娟称。
保利租赁住房REITs基础资产优质，采用了目前常用的双SPV（特殊目的载体）模式，通过股+债的方式收购SPV1股权，从而最大限度地节约了股权转让过程中的相关税费。该产品优先级、次级占比为91，其中40亿元的优先级份额可在上交所公开转让、交易。
由于我国目前缺乏针对REITs产品的法律法规，国内一直没有标准的REITs产品，但存在与标准REITs具有一定相似性的类REITs产品。”余经纬说，自2014年中信证券发行第一单类REITs产品“中信启航REITs”以来，类REITs产品呈现出不断增长的态势。但受制于法律框架不完善等因素，类REITs产品的增长态势低于ABS市场的整体水平，占ABS市场的比重呈下降趋势。
此外，由于我国没有针对REITs的税收优惠，为了减少项目公司的企业所得税，在原有结构中进一步衍生出了“股+债”持有项目公司的交易结构。在该结构下，私募基金收购项目公司股权后以发放委托贷款的形式将募集资金发放给融资主体，即物业的原始权益人。不动产通过产权转移归属项目公司，之后以委托贷款抵押物的形式转移给类REITs，作为未来的还款来源。
按照产品的发行载体分类，类REITs产品可以分为交易所REITs、公募基金REITs和银行间REITs。
第一，交易所REITs。它是目前我国类REITs产品中发行规模最大、可复制性最强的产品类型。“与国外标准REITs不同，我国的类REITs没有收益分配比例方面的具体要求，而是将证券进行分层。根据分层方式的不同，又可以分为偏股型REITs和偏债型REITs。”余经纬解释道，偏股型REITs一般将证券分为优先级和次级。偏债型REITs一般将证券分为优先A级和优先B级。优先A级证券类似于CMBS（商业抵押担保证券），优先B级证券类似于筹资主体发行的信用债。
第二，公募基金REITs。根据《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简称《基金法》），公募基金的投资范围为证券及其衍生品种。“故通过公募基金的形式，REITs不能直接持有不动产。”余经纬表示。
第三，银行间REITs。2017年2月16日，银行间市场首单公募REITs产品“兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金（REIT）资产支持证券”簿记发行，属于银行间市场的首单REITs产品。
对于制约我国REITs发展的因素，孟祥娟认为，在美国、澳大利亚等发达国家的房地产市场，租金、物业费等为房地产投资收益的重要构成部分。而目前我国北上广等一线城市CBD（中央商务区）甲级写字楼实际收益率在5%以下，高档住宅的租金回报率仅为2%左右，加之房价飞涨，投资者更倾向于把房价升值作为收入而非租金收入。
此外，我国资产证券化中对基础资产的要求也是REITs发展的一大障碍。根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，“本规定所称基础资产，是指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产”。“但租金等未来收入，与企业经营情况相关度高，波动性大，可预测性偏低，难以直接符合要求。”孟祥娟说。
发展REITs助力PPP和基础设施融资
2016年12月21日，国家发展改革委和证监会联合发布《关于推进PPP项目资产证券化相关工作的通知》，强调PPP项目资产证券化是保障PPP项目持续健康发展的重要机制，并在《通知》第8条指出下一步要推动不动产投资信托基金（REITs）的发展，进一步支持传统基础设施项目建设。
2017年6月7日，财政部、央行、证监会联合发布《关于规范开展政府和社会资本合作项目资产证券化有关事宜的通知》，对PPP项目证券化进一步提供了指引和规范。
《通知》指出，除以项目公司的收益权、债权为基础资产开展资产证券化以外，在项目建成运营2年后，项目公司的股东可以以能够带来现金流的股权作为基础资产，发行资产证券化产品。“以股权作为基础资产进行证券化，即为PPP+REITs模式，标志着未来基于PPP项目的REITs产品发行可期。”余经纬说。
PPP项目中有相当一部分属于基础设施项目，具体可以分为两类：第一类是经济基础设施，包括交通运输、能源、通信设施等；第二类是社会基础设施，包括医疗、养老机构、体育场馆等。“在现有的PPP资产证券化基础上开发PPP+REITs模式具有重要现实意义。”余经纬分析道，社会资本是PPP项目公司的股东，通过将股权转让给REITs，社会资本在项目建成运营后可以实现更完全的退出，而良好的社会资本退出途径是决定PPP项目未来发展的关键。此外，REITs相对于普通ABS产品可以更好地发挥自己的公募特性，能够拓宽资金的来源渠道，增加产品的流动性。
对此，作者认为，下一步的突破方向应当是充分利用REITs的公募优势，借助公募基金推广公募型REITs。由于目前的《基金法》以证券投资为主，这需要监管层在《基金法》的框架下增加关于不动产产业基金的内容，以助力公募基金REITs的发展。在当前《基金法》以证券投资为主的背景下，则可以通过让SPV收购项目公司股权并发行资产支持证券，公募基金购买资产支持证券的方式实现公募基金REITs产品的推出。（REITs行业研究按：今年2月份，基金业协会表示将研究推动“公募基金+资产证券化”的房地产投资信托基金（REITs）模式，实现长期资本与公共治理形成的各类公共设施作为基础的长期资产对接，真正提升金融服务实体经济的效率，推动结构性改革深入发展；今年11月份，基金业协会会长洪磊在公开场合业已表示，要为公共服务等提供如公共不动产REITs这些多元化、多层次投资工具，并指出要推动行业监管法规的统一，推动从间接税到直接税综合税制改革，尤其是适应基金投资活动的专项税制改革，营造有利于行业发展的制度环境）